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政策法例

房地产企业二级住宅和贸易开辟的支出确认

公布工夫:2017-07-08

       文件号:北京注册管帐师协会专家委员会专家提醒[2017]第2号   

       房地产企业确认支出,是房地产企业审计的重点范畴。依照商业性子,房地产企业的商业可以分别为一级地皮开辟商业、二级住宅及贸易开辟商业、物业出租商业、物业办理商业等多品种型。差别商业范例其商业流程以及对应的管帐审计题目也不尽相反。
       本提醒仅供注册管帐师在执业时参考,不克不及替换相干执法法例、注册管帐师执业原则以及注册管帐师职业判别。提醒中所触及审计步伐的工夫、范畴和水平等,事件 所及相干从业职员在执业中需联合项目实践状况、危害导向准绳以及注册管帐师的职业判别确定,不克不及间接照搬照抄。
       针对房地产企业二级住宅和贸易开辟商业支出确认判别,房地产审计专家委员会做如下提醒。
       一、支出确认时点的判别
       (一)支出确认时点
       在上述商业流程中,企业于何时确认衡宇贩卖支出,实务中存在差别的做法。较广泛利用的有以下二类:
       1.期房贩卖。期房贩卖支出确认时点,实务中较广泛的有两种:一是衡宇完工验收,并依照条约商定向购房人发放入住关照,且关照商定的限期届满;二是衡宇完工验收,并向购房人操持完成入停止续。
       2.现房贩卖。现房贩卖,一样平常在签署条约收取款子,并操持入住时点确认贩卖支出。别的,假如条约商定交房时点在后,但入住在前,则在入住时点确认支出。
       上述支出确认时点的选用,均需根据下述有关划定的判别。
       (二)支出确认时点的判别根据
       由于房地财产务形式、流程及商品等的多样性,羁系法例各有差别。注册管帐师审计中应依据差别状况的经济本质及执法情势,根据《企业管帐原则第14号—支出》第四条的有关划定举行职业判别。判别根据参考如下:


       同时,以下状况大概对支出确认时点发生影响,请予以特别思索。比方,完工验收应以外部团结验收照旧内部建委验收为准;差别衡宇,毛坯房、毛坯送装修、平装 房、商改住等,完工验收时点能否差别;以邮寄、德律风、登报等差别情势发放入住关照能否影响支出确认时点;未见业主签认、AB钥匙拆封/未见业主签认、未见 钥匙/业主签认、钥匙仍在交房等。
       二、针对性审计步伐
       房地产企业支出错报危害,次要会合于支出确认时点不得当、前前期纷歧致等题目。审计中,注册管帐师可以思索经过下述控制测试和本质性步伐辨认相干错报,低落危害。
       (一)控制测试
       针对贩卖循环与支出确认时点相干的错报危害,可以思索如下控制测试:
       1.反省商品房预售允许证
       获得商品房销(预)售允许证,反省外部考核记载能否完备,以确定被审计单元按划定操持销(预)售允许证。
       2.反省贩卖条约
       (1)反省贩卖条约条款及签章和具名能否完全,以确定条约签署流程标准,条约次要条款颠末考核;
       (2)网上盘问贩卖条约、物业条约能否存案注销,反省条约存档存案记载,以确定依照当局部分要求将贩卖条约范本举行公示。
       3.反省贩卖收款关键的控制
       (1)反省银行进账单与管帐凭据能否符合,以确定贩卖收款能否实时或全额入账;
       (2)反省银行进账单与贩卖条约能否符合,POS机刷卡单具名与条约能否符合,以确定收款金额与贩卖条约条款符合;
       (3)获得预收账款记载,反省收款记载与贩卖发票金额能否分歧,以确定收款金额与贩卖发票金额符合;
       (4)获得贩卖控制进度表,反省贩卖控制表的复核记载能否完备,以确定楼宇贩卖进度表与实践贩卖状况符合。
       4.反省操持入停止续及确认支出的相干控制文件
       (1)获得入住关照书,反省具名、日期能否完全,与条约具名能否分歧,以确定操持入住时衡宇已到达可入住形态,并操持完工决算及关照入住;
       (2)反省物业办事条约、供暖供冷条约能否曾经签订,受害时期能否在入住关照书签订日期当前时期,以确定入住关照与实践操持入住工夫能否符合;
       (3)将入住关照书签订日期、物业公司交钥匙记载与业务支出入账工夫举行比力,已确定入停止续能否完备,能否存在交纳用度记载及交钥匙记载。
       (二)本质性测试
       针对房地产企业支出错报危害,可以思索如下本质性测试步伐:
       1.复核支出确认政策能否切合原则,能否和后期分歧
       获取房地产企业支出确认的管帐政策,与后期接纳的管帐政策、偕行业支出确认政策举行比力,联合房地产企业实践状况及相干条约条款商定,判别支出确认管帐政策的公道性和连续性。同时,存眷周期性、必然性[bì rán xìng]的支出能否切合既定支出确认准绳及办法。
       2.反省条约实行状况
       对条约举行顺查及逆查,反省条约实行状况。大概实行的本质性步伐如下:
       (1)获取被审计单元开辟项目标五证、完工存案表、测绘陈诉等,以判别商品房能否到达可交用形态;
       (2)关于已签的《商品房交易条约》,盘问预售项目能否已操持中计手续,交易条约能否已到房地产相干部分举行存案并发布在网上;
       (3)获取独立于财政核算的数据,如贩卖台账、贩卖报表等材料,重新盘算主业务务支出,与实践入账支出金额查对;
       (4)联合商品房钥匙监盘步伐,实地检察业主入住状况,同时联合对售楼处贩卖进度表的反省,判别已开辟商品房的实践贩卖状况;
       (5)获取业主具名确认的入住流转单、物业公司的起费注销表等,反省商品房能否曾经移交给业主;
       (6)以交房凭据为出发点,从资产欠债表日前后多少天的交房入住关照单清查到条约、账簿记载能否分歧。
       3.反省与房地产开辟商业相干的书面文件
       获取被审计单元房地产开辟项目标《建立用地计划允许证》、《建立工程计划允许证》、《修建工程施工允许证》、《国有地皮利用证》和《商品房预售允许证》或《商品房贩卖允许证》,以及完工存案表、测绘陈诉等,以判别商品房能否到达可交工形态。
       4.存眷预收款临时挂账缘故原由及公道性
       联合预收账款(或应收账款)的账龄,判别企业能否存在少计支出或虚计支出的状况,尤其是临时未办好按揭存款的客户。假如存在预收款挂账工夫凌驾交房工夫 的,应依据紧张性程度及构成差别的缘故原由,联合存货项目审计存眷其真实性,判别能否存在多计支出的状况。关于存在贩卖退回的事变,反省手续能否切合划定,结 合原始贩卖凭据反省其管帐处置能否准确。
       5.实行停止测试
       停止测试,次要用于反省相干凭据对应的买卖和事变能否记载于准确的管帐时期。通常越接近停止日,错报概率会增高。注册管帐师大概必要实行的停止测试包罗:
       (1)反省资产欠债表日前后几天的账簿记载、贩卖发票存根联、入住关照单、物业起费注销表,反省支出记载有无跨期的征象;
       (2)获得资产欠债表日后一切的退房记载,反省能否存在提早确认支出的状况;
       (3)联合对资产欠债表日应收账款的函证步伐,反省有无未获得对方承认的大额贩卖;
       (4)联合预收款临时挂账缘故原由及公道性反省,判别能否存在应计未计支出的状况;
       (5)联合存货监盘步伐,判别支出确认时期能否准确。
       三、案例剖析
       (一)期房贩卖
       案例I:A房地产开辟公司开辟了甲楼盘,在获得预售证后,于20X1年5月开端贩卖。A公司与客户签署的商品房贩卖条约商定,于20X2年12月31日前 正式操持交付手续。20X2年12月,楼房已完工,而小区配套办法因受气候要素影响未完全完工。因而,甲楼盘亦未能于商定日期即年末前办好综合验罢手续。
       A公司担忧逾期交房客户会提出索赔,故于20X2年12月20日提早将钥匙交付客户,宣称衡宇未经过综合验收皆因不行抗力,并包管将于20X3年3月31日前办好统统手续。客户支付钥匙后便开端装修。
       剖析:依据房地产办理的有关划定,至多该当具有以下证明及相干文件前方可确认衡宇已贩卖,房地产公司对开辟房产不再具有一切权和控制权:(1)房地产办理 部分经过的综合验收及格证书及衡宇面积测定表;(2)与客户签署正式贩卖条约。一样平常在预售条约后,再签署增补条约确定衡宇实测面积,并明白价款、质量、违 约金等相干事件的权益、任务;(3)交代单—衡宇业经客户验收、对衡宇的布局、贩卖面积及房款购销两边均无贰言;(4)与客户办好交付入停止续,客户支付 钥匙。
       判别:依据上述划定,即便A房地产开辟公司无法经过综合验收的大概性很小,仍旧不相宜依据交钥匙的状况确认支出。因而,A公司支出确认时点,应为正式经过综合验罢手续的工夫。
       案例II:B房地产公司获得商品房预售允许证,于20X3年6月1日起,对位于乙小区的一幢商品住宅楼收盘预售。20X3年7月30日,B公司与10户购 房者签署《商品房交易条约》,条约商定20X3年12月15日前交付利用。每套房总价均为80万元,收取首付款20% ,总价款160万元。同时,购房者向银行请求按揭存款。20X3年9月15日,银行同意10名购房人的存款请求,B公司收取了剩余局部的购房款。
       20X3年11月8日,B公司书面关照10个业主理理入停止续。停止条约商定的交付日20X3年12月15日,仍旧有2名购房者因故未支付钥匙。
       剖析:《商品房交易条约》商定:“衡宇毁损、灭失的危害,在交付利用前由出卖人承当,交付利用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房关照,无合法理 由回绝吸收的,衡宇毁损、灭失的危害自书面交房关照确定的交付利用之日起由买受人承当,但执法尚有划定大概当事人尚有商定的除外。”依据条约商定,房业主 验收衡宇并操持入停止续,获得衡宇的收益权。因而,这时可以为衡宇的次要危害和人为都已转移给业主。固然这时衡宇产权大概还属于开辟商,但控制权已属于业 主,并且开辟商也不再保存与一切权相联系的办理权。关于未支付钥匙的2名购房者,在关照商定的限期届满时,相干危害人为曾经产生转移。同时,B公司已收取 所有房款,可以确认经济长处的流入。
       判别:上述衡宇贩卖可以于20X3年确认贩卖支出。
       (二)现房贩卖
       案例III:C房地产公司自行开辟丙商住楼,获得房地产办理部分的综合验收证书和衡宇面积测定表等相干材料,并将此中两个楼层定为C公司办公用房。完工 后,由于楼盘房价下跌,C公司决议将原定办公用房出售,以赚取差价利润。C公司与某商户签署贩卖协议,该商户于20X4年12月31日验收衡宇并操持入 住,当日付出全额购房款。但,两边操持产权移比武续是在20X5年1月20日。
       剖析:20X4年12月31日,C公司与商户依据签署的贩卖协议操持了入停止续,并收取了房款,相干危害人为曾经转移给商户。固然产权移比武续于20X5年操持,但依据本质重于情势的准绳,于20X4年底曾经满意了企业管帐原则划定的贩卖支出确认条件。
       判别:C公司可以于20X4年度确认衡宇贩卖支出。
       (三)其他情况
       案例IV:D房地产开辟公司开辟丁楼盘,在获得预售证后,于20X1年11月开端贩卖。D公司与客户签署商品房贩卖条约商定,于20X3年5月31日正式 交付商品房。D公司开辟的丁楼盘在施工历程中停顿十分顺遂,提早完成主体修建物和帮助配套办法的建立,并于20X2年12月20日经过综合验收。经过综合 验收后,D公司便开端连续与客户签署关于面积补差等事变的增补条约,并操持正式交付手续。客户拿到钥匙后,便开端出场装修。停止20X2年底,D公司曾经 正式交付客户商品房20套,但直到条约商定的交房日期20X3年5月31日才正式开具贩卖发票。
       剖析:开票只是房地产贩卖支出完成的情势要件,而不是本质性要件。在本案例中,D公司已将正式操持交付手续的商品房一切权上的次要危害和人为转移给了客 户,并不再保存与一切权相联系的持续办理权及控制权,收益已根本流入企业(已收取大局部预售款),支出和本钱都可以牢靠计量。
       判别:在操持正式交付手续后,D公司本质上曾经完成支出,该当予以确认。不克不及以未开票为由,延期到条约商定的交房日期即开票日确认贩卖支出。